住宅購入をする場合の住宅ローンや全体の流れってどうなっているの?

もうすぐ消費税も10%になろうとしておりますが、消費税の値上げの前にしておくべきことの一つに住宅購入が挙げられます。

住宅を購入する場合に土地については消費税は課税されませんが、建物についてはしっかり課税されます。

例えば、注文住宅を含めた建売住宅やマンションの価格が2,000万円であれば、消費税8%の場合は160万円、10%になった場合は200万円となり40万円のアップとなります。

単純に価格だけで計算していますが、消費税10%に上がった場合はすべての資材の購入費用も2%上がりますので実質10%以上の価格のアップになでしょう。

というわけで、住宅を購入するには今が最適な時期になるんですが、住宅ローンを含めた住宅購入の流れについてよくわからないという方が多いので、宅地建物取引士の私がご説明しま
す。

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住宅購入の流れ

住宅購入の流れについては、土地から購入して建物の新築住宅の場合と建売住宅、マンション、中古住宅など土地と建物を同時に購入することができる場合とでは流れが異なります。

又、戸建の住宅建築で融資を受ける際の受け方によっても流れが異なります。
ですので、3つのパーターンを説明していきますね。

土地から購入する新築住宅の場合

土地から購入する場合には、先に土地を購入してからでなければ建物建築が出来ないのです。ですので、この場合は土地代金を支払って、土地の所有権移転登記を行なってからでないと住宅建築へ移行できません。

この場合、融資をする金融帰還の融資の姿勢の違いもあって、土地を決済する時に金銭消費貸借契約を交わす場合と、土地の代金はつなぎ融資で出してもらって建物の工事完成時に金銭消費貸借契約を交わす場合の2つに分かれます。

それではまず、土地決済をする時に金銭消費貸借契約をする場合の流れから説明します。

金銭消費貸借契約とは、金融機関と住宅を建てる建主が住宅ローンの融資を受ける場合に交わす契約書です。この契約に基づいて融資をする金融機関は、融資の担保としてその土地や建物に対して抵当権を設定することができます。

➀土地決済をする時に金銭消費貸借契約をする場合の流れ

多くの金融機関が採用しているのがこの方式です。先に土地の所有権を受けてからでなければ建物の着工ができなのですが、土地の決済時に金融機関と金銭消費貸借契約を交わすのがこの方式です。

ではその流れを順に説明します。

  1. まずは土地を探すのと共に、建物の建築業者の選定や希望する間取りや大きさを考え始めます。建築業者が決まったらおおまかなプランや見積もりを出してもらいます。
  2. 土地が決まったら、不動産屋さんに購入申込書又は買付証明書を提出して物件を押さえてもらいます。同時に建築業者ともプランや金額をつめておきます。
  3. 土地・建物の金額や諸費用の概算の合計を出して、金融機関に住宅ローンの事前審査の申請をします。
  4. 事前審査の承認が出ましたら、売主と土地の売買契約、又建築業者とも建築工事請負契約を交わします。
  5. 土地売買契約及び建築工事請負契約が済んだら、土地の売買契約書と重要事項説明書のコピーと建築請負工事契約書の写しやその他の必要書類を金融機関に提出して本申請をします。
  6. 建築業者は建築確認の申請をし、そして建築確認の承認が出たら金融機関と買主が金銭消費貸借契約を交わします。そして、土地決済資金を出してもらい土地の所有権移転及び抵当権設定を行います。
  7. 土地の所有権を受けたら、今度は建物の着工ができるようになります。
  8. 建物が完成したら、建築業者に建物代金を支払い同時に建物の所有権保存登記及び建物の抵当権設定を受けます。そして建物の引き渡しを受けて終了となります。

*通常建物の支払いは、契約時10%、着工時30%、上棟時30%、完成時30%とするケースが多いようですが契約内容により異なる場合があります。

上記の流れは、一般的な大まかな流れですので金融機関や建築業者、その地方の風習などにより異なる場合があります。

➁建物工事完成時に金銭消費貸借契約を交わす場合の流れ

土地を決済する資金はつなぎ融資で対応して、建物完成時に金銭消費貸借契約を交わすのがこの方式です。➀の方式に比べて繋ぎ融資の金利の負担が有ります。

ろうきん(労働金庫)はこの方式を採用しています。

では、この方式の流れを解説します。

  1. まずは土地を探すのと共に、建物の建築業者の選定や希望する間取りや大きさを考え始めます。建築業者が決まったらおおまかなプランや見積もりを出してもらいます。
  2. 土地が決まったら、不動産屋さんに購入申込書又は買付証明書を提出して物件を押さえてもらいます。同時に建築業者ともプランや金額をつめておきます。
  3. 土地・建物の金額や諸費用の概算の合計を出して、金融機関に住宅ローンの事前審査の申請をします。
  4. 事前審査の承認が出ましたら、売主と土地の売買契約、又建築業者とも建築工事請負契約を交わします。
  5. 土地売買契約及び建築工事請負契約が済んだら、土地の売買契約書と重要事項説明書のコピーと建築請負工事契約書の写しやその他の必要書類を金融機関に提出して本申請をします。
  6. 建築業者は建築確認の申請をして、承認を受けます。
  7. 建築確認の承認及び金融機関の本申請の承認が出たら、金融機関は土地の決済資金のつなぎ融資を出します。(つなぎ融資は、住宅ローンを出す前の一時的な融資で金利も高くなります。
  8. そして、土地の決済と同時に所有権移転登記を受けます
  9. 土地の所有権を受けたら、やっと建物の着工ができるようになります
  10. 建物の工事代金については、着工時、上棟時に支払うことになりますが、これもつなぎ融資を使って支払います。
  11. 建物が完成したら、金融機関と買主が金銭消費貸借契約を交わして残りの建物代金を支払います。そして、建物の所有権保存登記を受け、土地・建物に抵当権設定契約を受け、建物の引き渡しも受ければ終了です。

この流れで➀との違いは6番からとなります。
*通常建物の支払いは、契約時10%、着工時30%、上棟時30%、完成時30%とするケースが多いようですが契約内容により異なる場合があります。

上記の流れは、一般的な大まかな流れですので金融機関や建築業者、その地方の風習などにより異なる場合があります。

建替、建売住宅、マンション、中古住宅等の場合

建替、建売住宅、マンション、中古住宅等の場合は上記のように先に土地の決済をする必要がないので、申し込みから融資までの期間は短くなります。

既に建物として完成している場合の、土地、建物の流れはスムースです。
それは、すぐに土地、建物の融資の申請ができるからです。

それでは、その流れを説明してみます。

  1. まずは、物件を探します。今ではインターネットで情報を集めることが一般的です。
  2. 購入したい物件が決まったら、不動産屋さんに購入申込書又は買付証明書を提出して物件を押さえてもらいます。
  3. 金融機関に住宅ローンの事前審査の申請をします。
  4. 事前審査の承認が出たら、売主と売買契約をします。
  5. 売買契約が済んだら、売買契約書と重要事項説明書のコピーやその他の必要書類を金融機関に提出して融資の本申請をします。
  6. 本申請が承認されれば、金融機関と金銭消費貸借契約をして、物件の売買残代金を売主に支払い、買主は所有権移転と抵当権設定を受けて、物件の引き渡しを受ければ終了です。

以上のように、このケースは土地から購入するより流れが少なく、事前審査から融資までの期間が短かくなるのが特徴です。

住宅を購入するべき最適な年齢を考える!

それでは、住宅ローンを受けて住宅を購入する場合には、何歳までに住宅ローンを組んだら良いのでしょうか?

一般的に住宅ローンの最終返済年齢は、75歳から80歳までとされています。又、最長融資期間の35年を考慮すると40歳から45歳までが住宅ローンの最終年齢と考えられます。

ただし、これは制度上の話であり現実的には定年後に住宅ローンを払い続けるのが難しい場合が多いでしょう。

例外的に、退職金で住宅ローンの残額をすべて返済出来るという場合は可能ですが、退職金の少ない中小企業の会社員については、30歳又は遅くとも35歳までには住宅ローンを組んでおくべきでしょう。

高齢になるにしたがい、新築物件は難しくなり中古住宅を買わざるを得なくなります。

婚姻年齢の上昇も有り、住宅購入も遅くなる傾向にありますが、早めの購入をおすすめします。

最後に

ここまで、住宅購入の流れについて書いてきましたが、一生の中で何度も経験することではないので流れを把握できる一般の方は少ないでしょう。

金融機関の姿勢によっても融資の流れは変わります。まずは、金融機関の融資を受けられることが前提ですが、融資の姿勢によっても金利負担が違ってきますのでこの辺の情報も含めて金融機関を選んでみて下さい。

それでは、住宅購入をお考えの方は参考にしてみた下さい。

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