先日、貸家からの家賃収入が発生した大家様より
確定申告をしなければならないかどうか尋ねられました。
家賃収入がある方の確定申告って、
家賃収入がいくらになれば確定申告をしなければならないのでしょうか？
通常、貸家業を営んでいる方は、
確定申告をするのが当たり前となっているでしょうが、
始めたばかりの方は基準がわからないですよね！
サラリーマン等給与収入のある方や専業主婦、年金生活者では
計算が異なったりするようです。
そこで、賃貸業を始めたばかりの方は家賃収入がいくらになれば
確定申告をしなければならないか？
不動産会社勤務で宅地建物の取引士の私がお伝えします。
目次
家賃収入がある場合はいくらから確定申告しなければならないのか？
家賃収入がある場合は、大まかに次の2つのケースが考えられます。
⓵サラリーマンの給与や公的年金で所得税を納めている方が、
給与や公的年金以外に受け取っている家賃収入がある場合、
家賃収入に係る所得が20万円を越える場合に、確定申告が必要となります。
⓶収入が公的年金のみ又は専業主婦等で年間所得が38万円以下の方の場合、
不動産所得が38万円を越える場合に確定申告が必要となります。
上記の20万円又は38万円という金額は、家賃収入の金額ではなく
収入から必要経費などを差し引いた所得の金額となります。
所得とは？
所得＝収入金額ー必要経費となります。
※必要経費は、修繕費、リフォーム費用、仲介手数料、
減価償却費などがあります。
この不動産に関する所得は税法上「不動産所得」となる場合と
「事業所得」となる場合に分かれます。
では、この「不動産所得」と「事業所得」となる場合の違いは、何なのでしょうか？
家賃収入が「不動産所得」になる場合と「事業所得」となる場合の違い
不動産の家賃収入については、不動産所得とするのが通例ですが、
ある一定規模以上になると事業として扱われて事業所得となります。
そして、各種の恩恵が受けられるようになります。
つまり、一定規模以上で事業として扱われる場合には
「事業所得」として確定申告をする必要があります。
又事業規模に満たない場合には
「不動産所得」として確定申告をする必要があるのです。
一定規模以上の不動産所得とは？
- アパート・マンションの場合は、
賃貸できる独立した部屋の個数がおよそ10室以上の場合 - 貸家の場合は、概ね5棟以上
ということで、家賃収入が事業的規模となる目安は5棟10室となります。
家賃収入が事業的規模となり事業所得とされた場合のメリットとは？
家賃収入が事業的規模とされば場合に
受けられるメリットは次のようなものがあります。
- 青色申告特別控除が適用される。
- 配偶者や親族の専従者控除が適用される。
- 他の所得との損益通算、又は青色申告で3年間の繰越控除が適用される。
- 貸倒損失を必要経費に計上できる
- 青色申告特別控除が適用される
一定の記帳などの要件を満たせば最大65万円の控除を受けることができます。
事業的規模に該当しない場合は最大10万円の控除があります。 - 配偶者や親族の専従者控除が適用される青色申告をしている場合は、配偶者の専従者給与として最大86万円、
配偶者でない親族の場合は最大50万円が控除できます。事業的規模に該当しない場合は、これらの控除は受けることができません。 - 他の所得との損益通算、又は青色申告で3年間の繰越控除が適用される。
貸家の解体等により生じた損失を必要経費として計上でき、
そのことによって事業所得が赤字になった場合は、
他の所得と損益通算ができるようになります。 - 又、青色申告で3年間の繰越控除の適用が可能となります。
（赤字となった金額を翌年以降3年間繰り越す事ができる。） - 貸倒損失を必要経費に計上できる
回収不能となった家賃が発生した場合は、
貸倒損失をその年度の必要経費に計上することができます。事業的規模でない場合は、回収不能となった所得がなかったものと見做し、
その貸し倒れは発生した年度までさかのぼって
所得金額を再計算しなければなりません。
最後に
家賃収入がある場合の確定申告が必要な所得について書いてきましたが、
最後にまとめてみます。
サラリーマン等のように給与収入のある方に家賃収入がある場合には、
不動産の所得（収入から経費を控除した額）が20万円を越える場合に
確定申告が必要となります。
年金生活者や専業主婦の方で所得税が課税されていない場合は、
不動産の所得（収入から経費を控除した額）が
38万円（基礎控除の額）を越える場合に確定申告が必要となります。
又、物件の規模（5棟10室）により
不動産所得になるのか事業所得になるのか分かれます。
事業所得になれば、事業税の課税対象になったりしますが、
青色申告特別控除や専従者給与等の恩恵もあります。
今年から不動産投資を始めて、
家賃収入があるという方は参考にしてみて下さい。
＊今の時代は、アパートの供給過剰時代です。
私のおすすめする不動産投資は、中古の一戸建への投資です。
この中古の一戸建への投資は別記事で書いていますの、よろしければそちらもご覧下さい。↓↓
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