3,000万円特別控除を使った場合でも扶養控除は受けられるのか?

専業主婦や年金生活者の方で扶養控除の対象になっている方が、
居住用財産を譲渡した場合に扶養控除を受けることができるのでしょうか?

不動産の所有者自身が居住していた住宅を譲渡する場合は、
3,000万円の特別控除があり譲渡益がその範囲内であれば
譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得税が発生しないという事は扶養控除を
受けられるように思いますよね?

実は今年、義母の住んでいた自宅を売却しました。
現在は私と同居していますが、収入は年金のみですので
私の扶養親族として扶養控除を受けることができるんですが、
今年は不動産の売却という問題があります。

そこで経理関係の仕事もしている私が、
3,000万円の特別控除を使った場合でも
扶養控除を受けることができるかどうか不安になったので色々調べてみました。

3,000万円の特別控除を受けた場合でも扶養控除を受けることができるのか?

譲渡所得の計算において、特別控除がある場合には
特別控除前の所得が本来の所得とされることがわかりました。

ですので、3,000万円の特別控除前の他の所得との合計所得が
38万円以下であれば扶養控除を受けることができます。

又、実際に不動産の譲渡所得とその他の所得を計算してみた合計所得が
38万円以下となる場合には3,000万円の特別控除を使わずにすみます。

ですので、何が何でも3000万円の特別控除を使わなくてもいいわけで、
実際計算してみて譲渡所得が38万円以下となればOKなわけです。

例えば、現在の土地の価格は、地域によっては
バブル期の半値程度になっている地域もあります。

という事は土地は売却損となり、あとは建物の譲渡所得との差し引きして
他の所得との合計所得が38万円以下となれば扶養控除を受けることができます。
(合計所得が38万円以下というのは、譲渡所得がマイナスとなる場合も含みます。)

それでは、どのようにして不動産の譲渡所得の計算をするのでしょうか?
次は譲渡所得の計算のしかたについて解説してみたいと思います。

不動産の譲渡所得の計算のしかた

居住用の不動産の譲渡所得は基本的には「土地」と「建物」を
個別に計算した額の合計が譲渡所得となります。

譲渡所得には5年以上所有した場合の「長期譲渡所得」と、
5年未満の所有の「短期譲渡所得」
に分けられます。
(譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を越えるか、越えないかで判断)

長期譲渡所得を短期譲渡所得の違いについては下記の表にまとめてみました。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

長期譲渡所得短期譲渡所得
要件譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を越える場合譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を越えない場合
所得税率15.315%30.63%
住民税率5% 9%

上記の違いから売却する場合の有利な方は当然「長期譲渡所得」となる場合です。
ですので、売却する場合は保有期間5年を経過した年の翌年まで待った方がいいでしょう。

譲渡所得の計算は以下の計算式によります。

収入金額-(購入額+譲渡費用)=譲渡所得

となります。

収入金額とは?

ここで言う収入金額は、
土地・建物の譲渡金額固定資産税の分担金等の収入金額のことを言います。

購入額とは?

ここでいう購入額は下記の①、②の金額の内、大きい金額を言います。
①譲渡額×5%
②実際に購入した金額に、購入時の仲介手数料、契約時の収入印紙代
測量費、土留め工事等の購入にかかった金額を言います。

ただし、建物については減価償却費を減額した価格となります。

*なお、購入時の売買契約書や領収証が見つからず購入価格が不明な場合は、
概算計算で譲渡価格の5%が取得費となってしまいます。

(※この場合は、譲渡益となる公算が高いので3,000万円の特別控除を使うことになります。)

譲渡費用とは?

譲渡費用とは、売却するために発生した諸費用のことです。
例えば、仲介手数料、契約の収入印紙代建物解体費用、測量費等です。

建物の譲渡所得の計算では、減価償却費を控除する必要があります。
では、次にその建物の譲渡所得の計算と減価償却費について解説してみます。

建物の譲渡所得の計算と減価償却費について

建物の譲渡所得の計算式は次にようになります。

建物譲渡所得=建物譲渡価格−{譲渡費用+(購入額−減価償却費)}
となります。

土地の譲渡所得との違いは購入額から「減価償却費」を減額することです。

では、減価焼却費ってどういうものなのでしょうか?

減価焼却費とは、時間の経過と共に経年劣化して
建物の価値が減少する価格
のことをいいます。

つまり、建物の価値の減少分のことをいい、
建物の現在価値はその減価焼却費を控除した価格ということになります。

又、減価償却費は建物の構造にごとに定められた
耐用年数に応じて計算されます。

*譲渡所得に用いられる耐用年数は、会計上使用されている年数とは異なり、
会計上の耐用年数の1.5倍とされています。

建物の譲渡所得の計算に使用される耐用年数は下記に表のようになります。

構造耐用年数償却率
木造33年0.031
軽量鉄骨40年0.025
鉄筋コンクリート造70年0.015

減価償却費の計算のしかた

減価償却費(定額法)=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数となります。

例えば、
建物購入代金2,000万円、
築30年の木造家屋の減価償却費は
2,000万円×0.9×0.031×30年=1,674円

この場合の取得費は、
2,000万円−1,674万円=326万円となります。

譲渡所得の実際の計算例

では、実際に譲渡所得を計算してみます。

具体例

購入時土地価格1,000万円 平成10年取得
土地の仲介手数料 37.8万円
土地の登記料   20万円
建物価格1,800万円 平成10年取得 木造
建物の消費税90万円
建物の保存登記料20万円
建物のその他の費用50万円
売却時土地価格   500万円   平成30年譲渡
建物価格   600万円 平成30年譲渡
仲介手数料  42万円

譲渡所得の計算

譲渡価格 500万円+600万円=1,100万円

取得費 土地 1,000万円+37.8万円=1,037.8万円

建物 1,800万円+90万円+20万円+50万円ー1,004万円=956万円
(減価償却費 1,800万円×0.9×0.031×20年=1,004万円)

合計 1,037.8万円+956万円=1,993.8万円

譲渡費 42万円

譲渡所得 1,100万円-1,993.8万円-42万円=ー935.8万円

ということでこのケースでは大幅に所得がマイナスとなりました。

課税所得が多いとデメリットも・・


3,000万円の特別控除を使って譲渡所得税の課税を逃れたと安心してはいけません。

あくまでも、所得の判定は3,000万円の特別控除前の他の所得との合計所得となります。

この所得は、健康保険料、介護保険料、後期高齢者医療保険、住民税の算定に影響する
ことを頭にいれておいて下さい。

不動産を売却した翌年の1年間は、3,000万円の特別控除を使っても
健康保険料や介護保険料は上がると思っておいてよいでしょう。

ですので、きちんと購入時の契約書や領収証を探して少しでも
譲渡所得を減らす努力をしたいものです。

最後に

3,000万円の特別控除を使った場合でも扶養控除を受けることができるか?
についてについて解説してきました。

この記事を書いていて判ったことは、
扶養控除を受けることが出来るか、出来ないか?は
3,000万円の特別控除を受けることは関係がないことがわかりました。

あくまで、3,000万円の特別控除前の他の所得との合計所得が
38万円以下かそうではないかが重要
‼️

この3,000万円の特別控除のデメリットは、
購入時の契約書類や領収証がなくても5%の取得費で計算できます。

その場合でも課税されるケースが少ないため安易に
5%の取得費を使ってしまう点にあります。

安易に5%の取得費を使ってしまうことにより、
合計所得が高くなり翌年の健康保険料や介護保険料が上がってしまうのです。

ですので、5%の取得費での申告は避けて出来るだけ購入価格の判る資料を示して
購入時の価格で確定申告をした方が有利
となるでしょう。

今年居住用の不動産を売却した方は参考にしてみて下さい。

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