日本銀行のマイナス金利の実行の余波もあり、２０１６年の不動産関係への融資がバブル期を超えたとの報道もあります。特に投資用不動産への融資が多くなっています。
その投資用不動産の多くが居住用の賃貸マンションやアパートへの投資が主になっています。
もう、数年前から居住用の賃貸物件は供給過剰と言われてる中での賃貸マンションやアパートへの投資は危険と言わざるを得ない・・・・
どうして居住用の賃貸マンションやアパートへの投資が危険かって？
それは、居住用賃貸物件の供給過剰と少子化に伴う家賃下落リスクと空室リスクが有り、収益悪化で苦しい運営が予想されるからです。
実は、私も３年程前に不動産投資をしたいと勉強を始めて、築古アパートを買おうと銀行に行ったこともありますが、賃貸市場の将来性に不安を抱きその時は諦めました。
その後も、不動産投資への情報のアンテナを張り続けていたら工場や倉庫への投資が今後はいいということを知り記事にしたいと思いました。（本業も不動産会社へ勤務しております）
そこで、どうして工場や倉庫への投資がお薦めなのかお伝えしたいと思います。
目次
どうして工場、倉庫物件がお薦めなのか？
賃貸住宅関連の不動産への投資は危険ということはお伝えしましたが、
では、なぜ工場、倉庫物件への投資がいいのか？
なぜなら、これらは事業用の物件です。
居住用の賃貸物件とは違い、これらの物件は需要があり空き物件が少ないのです。
車の修理、車の電装、車の塗装や清掃業者その他の物販としての倉庫や工場として様々用途に使えるタイプの中古物件で５０坪から１００坪位の建物で、車が複数台止められる物件がお薦めです。
地方だと、２千万円から５千万円といったところで、価格も手頃です。表面利回りは２０％位は欲しいところです。
物件が古くても全然OKです。
外装さえしっかりしていれば大丈夫。
基本的には、中古物件を狙います。不動産業者からの情報や、倒産などによる不動産競売による競落で購入することができます。
次は、倉庫や工場に投資するメリットとデメリットについてお伝えします。
倉庫物件や工場物件への投資のメリット
- 居住用の賃貸物件と違い経費があまりかかりません。倉庫物件等は、そもそも設備が少ないので設備の修理費も微々たる物です。内装関係も基本的に借主側に行わせる契約にすることで費用を抑えることができますし、倉庫では内装の綺麗さはあまり求められません。
- 倉庫物件等は需要があります。様々な事業で使用可能な物件であれば対象も広がりますし一度借りてくれれば長い期間借りてくれる場合が多いのもこの物件の特徴です。
- 需要があるので家賃の下落リスクも少ない。一旦契約すると家賃もそのままで更新されることが多く、居住用の物件と異なり家賃下落リスクが少ない。
倉庫物件や工場物件への投資のデメリット
- 商業利用の場合には土地・建物について居住用の軽減が受けられず固定資産税が高くなります。
- 空室が発生した場合に、通常は１物件である場合が多いのでその間収入が無くなります。そのために余裕資金がないと融資の返済が滞ることが考えられます。その対策として、返済比率を５０％以下に押さえて余裕資金を作っておく必要があります。
- 外壁、屋根等は１０年程度ごとに定期的な塗装が必要となります。（これは、居住用不動産でも同じです。）
- 立地や条件により入居募集が難しい物件があるので、物件の場所の選定は重要です。出来れば工業系の用途地域にある物件がいいと思います。
＊用途地域とは、都市計画法で市街化区域に定められるエリアごとに建築を制限できる制度で、１２の用途地域に分類されます。その１２の地域は住居系の地域と商業系の地域と工業系の地域に分かれており工業系は工業地域、準工業地域、工業専用地域にわかれています。
最後に
倉庫や工場物件は、一棟物のマンション投資やアパート投資に比べれば地味な感じがしますが、需要は確かにあります。
倉庫物件や工場物件にもそのリスクは無いわけではありませんが、一棟物のマンション投資に比べると規模は小さくなりますし、最悪の場合にも借りている方に物件を購入してもらえることもありますのでそのリスクは小さいのではないかと思います。
そこで、実際に倉庫や工場物件に投資したいという方は、不動産投資の専門書をしっかり読んで十分理解してからにして下さいね！
＊別記事で、中古の一戸建の不動産投資に関する記事を書いていますのでそちらもご覧になってみて下さい。↓↓