アパートやマンションへの不動産投資が加熱している昨今ですが、地方の現状はどうなのでしょうか？
日銀が行っているマイナス金利の影響か、首都圏での投資用不動産への融資が過熱しているようです。首都圏で投資用物件が少なくなったのか首都圏の不動産業者から毎日のように「中古の一棟物のマンション・アパートを買い取りたい」旨のファックスや電話が頻繁にあります。
最近では、サラリーマンでもできるセカンドビジネスとして本や雑誌等でマンションやアパートへの不動産投資が取り上げらています。
首都圏ではオリンピックの開催も加わり「不動産投資」がバブル的になってきている現状があります。
不動産投資は購入物件に担保を付けることができますので、サラリーマンの安定して収入を背景に金融機関も融資をしやすいとう側面があります。
しかし、地方の不動産投資への現状はいかがなものでしょうか？
少子化や賃貸物件の供給過剰などさまざまな懸念される状況があります。
その点を踏まえて、中古戸建不動産投資の有効性と中古アパート・マンション投資への問題点をお伝えします。
目次
戸建不動産投資は地方都市で有効か？
地方都市においては、供給過剰のアパートへの投資に比べて戸建の不動産投資は賃貸市場が見込まれる場所においては有効な手段だと思われます。
入居対象者は、子育て世代の夫婦になりますので小学校又中学校に近く公共交通機関が発達している地域が有効だと思います。
又、多少エリアを外れても地方では車の所有率が高いので、車移動を考えれば多少不便な場所でも戸建の需要は有ると考えます。
アパードでは、2階の入居者が子供の泣き声や歩く音に気を使わなければならない場合が多々あります。
その点戸建の住宅であれば、子供の泣き声や騒ぐ声、歩く音などを気にすることなく生活できる点で優れています。
又、戸建賃貸であれば、多少古くても借りる方はあまり抵抗が無い方が多いです。
戸建住宅自体が少ないのと新らしい戸建の住宅は家賃が高いので、多少古くても安ければ需要があるのです。
そんな理由で戸建住宅への不動産投資はお薦めなのです。
地方でのアパート・マンションへの不動産投資は有効か？
前項目でお伝えした戸建不動産投資に比べて、地方でのアパート・マンションへの不動産投資はお薦め出来ません。
その理由は、戸建不動産投資に比べて人口現象、少子化、供給過剰の影響が大きいからです。
2DK,3DK位の間取りはまだ需要がありますが、1K,1DKなどの間取りのアパート・マンションは学生や独身サラリーマン需要が見込めない地域では非常に苦戦しています。
私の住む20万人弱の都市の不動産サイトで、賃貸アパートの空き部屋数が4.3千件も掲載されています。
掲載されている数が実際の空家の総数を表している訳ではないからなのです。
通常不動産ポータルサイトに載せる情報は、全空き部屋を掲載するのは稀だからです。掲載数が多くなると費用が高額になりますので、１つのアパートに複数の空き部屋があっても一部屋しか掲載しないケースが多いからです。
ということは、4.3千件という数字は最小であってそれ以上の空き部屋が有るということで、全ての空き部屋を埋めることは考えられません。
もう既にアパート・マンション市場は崩壊していると考えてもおかしくは無い状況だと思っています。
という事で、地方都市におけるこれからのアパート・マンション投資は行うべきではないと考えています。
最後に
地方都市における賃貸居住用の戸建住宅とアパート・マンション物件への不動産投資についてお伝えしてきました。
私の結論は、アパート・マンションへの不動産投資は絶対行わない方がいいと言う訳けではありません。
でも、アパート・マンションへの投資は慎重に検討する必要があります。これからの需要や家賃動向についても考慮して考える必要があると思います。
戸建住宅への投資についても、戸建住宅であればどんな場所も良いという訳ではありません。
それなりに需要が見込まれる場所で、ある程度の生活する上での基盤がそろっている場所でなくてはなりません。
という事で、これから不動産投資を行う場合は、アパート・マンション物件ではなく、戸建住宅への投資の方がリスクが少なく行えるのではないかと思います。