何か投資をしてみたいと思ってどんな物に投資をしたいらいいか悩みますよね！
あまり、リスクは取りたくないし逆にリスクを取らなければ利回りが少なかったりと商品選定には悩みます。
そこで私がおすすめする投資先、中古の一戸建を購入して賃貸に出す不動産投資です。
では、どうして中古の一戸建の不動産投資がおすすめできるのか？
不動産業界に携わって20年の私がおすすめの理由を解説してみたいと思います。
目次
どうして中古の一戸建の不動産投資がおすすめできるのか？
不動産投資の中で、賃貸マンションや賃貸アパートへの投資に比べて供給量が少ない一戸建てへの投資は比較的にリスクが少なく安全な投資だと私は思っております。
賃貸アパート等は私の住む地方都市においては供給過剰すぎる程乱立しています。新築のアパートについてはある程度需要がありますが、築古になるにつれて入居させるには苦労する状況が続いております。
地域の不動産ポータルサイトの情報ですが人口23万人に対して約4,300千件もの賃貸アパートの空室情報が掲載されております。ただし、現実はこの１.5倍程の空室があるのではないかと思っています。そうなると少子化の影響もあり需要が好転するきざしはありません。
それに対し駐車場が2台以上駐車可能の貸家は古くても需要はあります。道路の環境や車の出入りがしやすい場所である等の要件はありますが、区画整理地内の物件であれば需要は見込めます。
日本の現状では、築30年程で償却が終わり建物の価値は0円から数百万円程度で取引されます。又、解体が必要な場合は解体費分がマイナス査定となり土地値から差し引いて取引ができる場合もあります。
ですので、ほぼ土地値で購入できればリスクも少なく投資ができるのです。
では、次に中古の一戸建不動産投資のメリット・デメリットについてお伝えします。
中古の一戸建不動産投資のメリット・デメリットは何か？
まずは、メリットからお伝えします。
中古の一戸建の不動産投資のメリッット
中古の一戸建の不動産のメリットは、客付けが比較的しやすいという事です。又、一旦入居してしまえば、長い期間借りてもらえることが多いので空室リスクが少ないのもメリットです。
アパート投資に比べて価格が安いので少ない金額で投資を始めることができます。ですので、現金で購入できる範囲内の物件を選べばローン返済の心配をする事もありません。
ローンを組む場合でも、1,000万円以下であれば無担保ローンを組むこともできますので大丈夫です。
中古の一戸建の不動産投資のデメリット
中古の一戸建の不動産投資のデメリットについては、融資を受けて購入する場合に空ている期間は自己負担でローン返済をしなければならない点です。
築20年以上のリフォームされていない物件では、水回りを中心にクロスや床の張り替えなどのリフォームが必要になる場合もあるのでリフォーム費用も発生します。
物件の選定も必要です。その地域で入居者を探すことのできる地域なのかどうか？周りの環境や道路の状況、敷地内の駐車場2台以上駐車できるか？等、物件の選定は重要となります。
これが、間違っていればいくら物件価格が安くてもリスクしかなくなります。
その他のデメリットとして、その他の不動産投資と同様に、突発的又は継続的な修繕費用の発生、空室リスク、賃料下落リスク、金利上昇リスク等もあります。
中古の一戸建不動産の購入の注意点
一戸建ての不動産投資の購入エリアについてですが、駅前等中心街ではなく郊外の小学校や病院、バス停が近い場所が最有力候補となります。
なぜなら中心商店街に近くは土地も高く購入価格も上昇して利回りが悪くなってしまうからです。ですので、将来売却することも視野に入れて比較的に価格も安く売れやすい郊外のの物件を選定することが重要となります。
では、中古の貸家に入居する方はどういう方が多いのでしょうか？
それは、子育て世代の若夫婦の方や年配の方になります。
子育て世代の方は、共働きの方も多いので駐車場2台以上確保できる小中学校に近い二階建の物件がベストになります。
又、年配の方は、車の運転をしない方も多いのでバス停又は駅に近く、病院や公共施設、スーパー、ドラックストアなどが近くにあるかバスや鉄道で利用しやすい平屋の物件がベストです。
最後に
どうして中古の一戸建の不動産投資がおすすめなのか？又のメリット・デメリット等についてお伝えしてきました。
一戸建て不動産投資はアパート投資や事業用不動産投資に比べて金額も少ないの現金で投資をすることがいいのではないかと思います。
現金で投資をして資金が溜まったら又次の中古の一戸建物件を現金で購入していきます。それを繰り返していくと家賃収入も安定し、資産もどんどん膨らんいくことになります。
時間はかかりますが、そういうやり方がリスクが少なく行える不動産投資と私は考えます。
ですので、若い方は早くからそういう思考をもって投資を行っていけば、老後は家賃収入だけでも十分生活をしていけるようになります。
それでは、興味のある方はまず関連する書籍を10冊以上読んでみて納得してから投資を行うことをおすすめします！
*別記事で工場・倉庫などの事業用不動産への投資について書いた記事がありますので、合わせてそちらもご覧いただければうれしいです。↓↓