地方都市での居住用中古不動産投資は有効か?

サラリーマンの行う不動産投資がブームになっていますが、首都圏ではなく地方都市での不動産投資は可能なのか検証してみたいと思います。
|首都圏の居住用中古不動産投資の現状

日銀が行っているマイナス金利の影響か、首都圏の居住用中古不動産への融資が過熱しているようです。首都圏で投資用物件が少なくなったのか首都圏の不動産業者から毎日のように「中古の一棟物のマンション・アパートを買い取ります」旨のファックスや電話が頻繁にあります。

最近では、サラリーマンでもできるセカンドビジネスとして本や雑誌等で「居住用中古不動産投資」が取り上げられいて、首都圏ではオリンピックの開催も加わり「不動産投資」がバブル的になってきている現状があります。

不動産投資は物件に担保を付けることができますので、サラリーマンの安定して収入を背景に金融機関も融資をしやすいとう側面があります。ただし、時代によりその融資姿勢は変わりますが、今は金融機関も日銀のマイナス金利の影響で融資をしなければならない状況が不動産への融資に繋がりバブル的になっているのではないかと思います。

|地方都市での不動産投資の現状

私の住む地方都市においては居住用賃貸物件の供給が過剰で賃貸市場の状況悪化が著しく築古物件は入居者を探すことが年々難しくなってきいて、家賃の下落の要因になっております。

例えば、私の住む20万人弱の都市で、ある不動産サイトの賃貸アパートの空き部屋数が4.3千件も掲載されております。この4.3千件もの空き部屋を埋めることは不可能と思いますし、新築のアパートもまだまだ建築されておりますので賃貸物件の需要の好転は期待することはできないと考えます。

実は、私自身が数年前、築古アパート投資をやりたい考えて、色々勉強したり、物件情報を集めたりしましたが、なかなか自分の思い描く表面利回り15%以上の物件は少なく、あっても物件の間取りが入居率の悪い1k、1R、3DK等の物件が多く現在は購入を断念している状態です。

|地方で行う不動産投資で有効なものはあるか?

私が地方で行うべき不動産投資は、「駐車場付倉庫」や「貸店舗」、「貸事務所」など商業用の中古物件がいいのではないかと考えます。

ただし、幹線道路沿いなど立地条件のいい場所の物件でなければならないということが必須の条件となります。立地に左右されない業態もありますが、立地が悪いととどうしても入居者を入れるのが大変になりますので立地の良さは必須となります。

その中でも、「古い倉庫物件」は需要があります。自動車関連の板金、塗装、電装等倉庫付き物件が不足していいる傾向がありますので、価格も手頃な築古の倉庫の需要はかなりあります。

|まとめ
地方都市における賃貸居住用の築古物件の不動産投資はやはり、行わない方がいいのではないかと思っています。

それでも、どうしても賃貸居住用不動産投資を行いたいという方は、売れ残っている物件を値引いて表面利回りで20%以上を確保するか、又は土地値程度の価格で安く買えれば状況は変わってくると思います。

又、築古戸建投資(古い一戸建てを賃貸する)については比較的にリスクは少ない不動産投資の形態だと思いますので、上記の商売用不動産投資と共におすすめの不動産投資となります。

それでは、次回、築古一戸建て不動産投資について書いてみたいと思います。

解説
①サラリーマンの不動産投資
不動産投資は一般定期には賃貸用のマンションやアパートを銀行融資を受けて投資を行うものですが、サラリーマンについてはその勤務先の安定している給与を背景に金融機関から融資を受けるため自営業者等よりはその勤務先の規模により高額な融資を受けることにより投資を行うものです。

②表面利回り
表面利回りは単純に不動産の年間の賃料予定額を不動産購入価格で割って100を掛けたものです。ですので表面利回りには修繕費やその他の経費は含んでなく実質利回りは表面利回りを下回ります。

表面利回り=年間賃料収入額÷不動産購入価格×100
※年間家賃収入1,000,000円÷不動産購入価格10,000,000円×100=10%等

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