超低金利及び不動産価格が下落している地方においては、中古住宅も買いやすい価格になっています。
そんな中で中古住宅の購入をお考えの方はどういう観点から物件の選定をしたらいいのか？迷われている方もの多いのではないかと思います。
そこで不動産の仕事をしている私が、築年数の違いによる中古住宅の物件選定のポイントをお伝えしたいと思います。
目次
中古住宅は築２０年以内の物件がおすすめな理由！
なぜ、中古住宅は築２０年以内の物件がおすすめなのか？
それは、次のような理由からなんです。
- 住宅ローン控除の制度の違い
- 登録免許税の違い
- 不動産取得税の違い
このような税制の優遇が受けられる築年数が築２０年によって区分されていることが多いからです。(但し、マンション等の耐火建築物については２５年によって区分)
例えば、住宅ローン控除を受けれる対象の判定や登記をする場合の登録免許税の優遇等などすべて築２０年以内の物件が優遇の対象となっているのです。
それではまず、住宅ローン控除の違いから説明していきたいと思います。
住宅ローン控除の制度の違い
住宅ローン控除とは、住宅ローンで住宅を購入した場合に年末の借入金残高の１％をその年の所得税から１０年間控除することができる制度です。
計算式にしてみますと
となります。
例えば、中古住宅の購入でその年末の住宅ローンの元本の残高が２,０００万円の場合は
となりまして、２０万円を限度にその年の所得税の税額から控除されます。
このような形で１０年間、住宅ローンの年末残高の１％が毎年所得税から控除されていきます。（ただし、年間の最大控除額４００万円、長期優良住宅の場合は最大５００万円）
また、所得税で引き切れない控除額がある場合は、翌年の住民税から最大１３６,５００円を控除出来るようになっています。
ということで、築２０年超えの物件では上記のような恩恵を基本的には受けることができません。
長期優良住宅とは？
２００９年から初まった国の事業で、従来の主流だった古くなったら建て替えるスタイルではなく、寿命の長い住宅の普及・支援を目的に高性能で長寿命な建物で解体による環境の負荷を減らした住宅を認定したもの。
ところが、この規定には例外規定もありまして築２０年超えの物件でも受けられる例外規定についてもお伝えします。この規定を理解していな不動産業者も多いので知識として頭に入れておきましょう。
築２０年を超えても住宅ローン控除を受けられる例外規定について
➀売主の許可を得て、引き渡し前に耐震基準適合証明書を発行してもらう方法
売買契約後、物件引き渡し前までに建築士より耐震基準適合証明書を発行してもらうことにより住宅ローン控除を受けることができます。
ただし、建築士の診断により改修工事が必要な部分は改修工事をしなければなりませんので高額が改修費が発生する可能性があります。
又売主の許可を得て診断、改修を行わなければならない点も注意が必要です。
耐震基準適合証明書とは？
建物が、耐震基準を満たしているか耐震診断を実施しその結果を点数で表します。その点数が１.０以上の建物が新耐震基準に適合する住宅となり証明書が発行されます。
そして、点数が１.０を下回った建物は新耐震基準を満たすような補強工事をしなければ証明書は発行されないこととなります。
➁売主の許可を得て引き渡し前に既存住宅売買かし保険に加入する方法
引き渡し前に、売主の許可を得て物件の検査を行い、その結果改修が必要な場合には売主の許可を得て改修工事後既存住宅売買かし保険の付保証明書が発行されローン減税を利用できるようになります。
この制度も、場合によっては高額が改修費用が発生する可能性がありますので注意が必要です。
既存住宅売買かし保険とは？
既存住宅売買かし保険は、中古住宅の売買において購入する建物に隠れた瑕疵（例えば、購入後に雨漏りがする、白蟻が発生して建物に損害があった等に見えないキズのことを隠れた瑕疵といいいます）が発生したに支払われる保険です。
ただし、この保険に加入するためには専門の建築士による検査に合格する必要があり、売主が宅建業者用のものと、宅建業者以外の個人間用に分かれています。
➂引き渡し後に、自ら耐震改修工事をして耐震基準適合証明書を取得する方法
事前に売主の協力が得られない場合に物件の引き渡し後に建築の検査、改修工事を行い耐震基準適合証明書を取得することができます。
この引き渡し後に自ら行う場合は、引き渡し後居住開始前までに改修工事を行い耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。ですので、所有権移転登記時に購入物件の新住所で登記を行ってしまうと対象外となってしまいますのでこの点は注意が必要です。
中古住宅の所有権移転登記は再度の住所変更登記を避ける為、購入前の住所ではなく購入した物件に住所変更をしてから新住所地で所有権移転登記を行うことがよくあります。
又、この➂の場合には、登録免許税の軽減も受けられず、不動産取得税の軽減も家屋のみとなりますので可能な限り➀又は➁の方法をおすすめします。
登録免許税の違い
登録免許税は、登記を行う際に物件の価格に応じて治める税金で通常は所有権移転の申請書類に収入印紙を貼付して収めます。
その物件の価格は、市区町村で管理している固定資産課税台帳に登録された固定資産税評価額によります。
登録免許税の計算式
それでは、税率の違いについて
| 築２０年以内（マンション等の耐火建築物は２５年以内） | 築２０年超え（マンション等の耐火建築物は２５年超え物件） | 備考 | |
| 土地 | １.５％ | １.５％ | |
| 建物 | ０.３％ | ２.０％ |
土地については、変わりませんが建物部分で２.０％と０.３％ではかなりの違いが出てきます。
例えば、建物の評価額を５００万円とすると
軽減税率適用無しの場合 ５００万円✕２％ ＝１０万円 となります。
なななんと、その差は８.５万円
８万５千円もあれば、ニトリの電動リクライニングソファが買えちゃいます！
どちらを選べばいいのかは明白です。
不動産取得税の違い
不動産取得税の計算式も登録免許税の計算式と同様に
そこで、また税率の違いを比較をしてみます。
| 原則 | 軽減措置の概要 | |
| 土地 | ３％ | 住宅用地については次のいづれかの多い方の金額を税額（平成３０年３月３１日までの税率は２分の１の１.５％になっている）から控除する。
➀４万５千円 |
| 建物 | ３％ | ５０㎡以上２４０㎡以下の床面積が要件で次の➀及び➁の内、どちらかに該当するもの
➀昭和５７年１月１日以降に新築された住宅であること 控除額は平成９年４月１日以降に新築された建物は1,200万円を控除、それ以前に新築された建物は段階的に控除額が縮小される。 |
不動産取得税の計算は少し複雑ですので、計算例は省略します。
不動産取得税不動産取得税の土地については、新築から２０年の区分には関係がなく住宅用地については、軽減の措置があります。建物については、新築から２０年以内の建物については１,２００万円の控除があり大変有利ですが、築２０年超えの物件でも段階的に縮小はされますが控除もありますので不動産取得税の建物についてはかならずしも不利とも言えないところもあります。
まとめ
いろいろ住宅の税制について、築２０年以内の物件と築２０年超えの物件の違いについて解説してきました。この中で一番影響が大きいのは１０年間で最大４００万円の控除を受けることができる住宅ローン控除につきると思います。
この住宅ローン控除を何ら問題なく受けられるのが、築２０年以内の物件です。ですので中古住宅を購入するのであれば、築２０年以内の物件がベストです。
ただ、築２０年超えの物件でも費用をかけて耐震診断及びそれに伴う改修工事を行うことで住宅ローン控除を使えるようにできることを覚えておいていただきたいと思います。
なお、税率や税制については平成２９年現在の法令に基づくものです。今後の制度改正により変更もありえますので、その点はご了承下さい。
それでは、中古住宅の購入を検討されている方は参考にしてみて下さい。
ありがとうございました。
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